Wie meerdere panden beheert, ziet de daken zelden van dichtbij. Toch zit daar vaak het grootste onderhoudsrisico. Een vaste dakinspectie vastgoed geeft u per pand een beeld van de staat van het dak, zodat u niet pas in actie komt als een huurder belt over een lekkage.
Hieronder leest u wat een inspectie inhoudt, hoe vaak die zinvol is en hoe u de uitkomst gebruikt in uw planning en begroting.
Wat is een dakinspectie voor vastgoed precies?
Een dakinspectie is een visuele controle van het complete dakvlak door een dakdekker. Die loopt het dak af, bekijkt de dakbedekking, de aansluitingen en de afvoeren, en legt alles vast met foto’s en korte notities.
Voor een beheerder is vooral het vastleggen belangrijk. Een losse opmerking als “het dak ziet er redelijk uit” helpt u niet bij een begroting. Een overzicht met foto’s per punt, een inschatting van de urgentie en een advies wel.
Een inspectie is geen onderzoek naar de draagconstructie. Twijfelt de dakdekker aan de constructie of aan doorbuiging, dan is het advies om een constructeur te laten kijken.
Wat controleert een dakdekker tijdens de inspectie?
Op platte bedrijfsdaken en daken van appartementencomplexen komen steeds dezelfde punten terug. De meeste lekkages ontstaan niet midden in het dakvlak, maar bij randen, naden en doorvoeren.
- Dakbedekking: blazen, scheuren, krimp, losse naden en slijtage van de toplaag bij bitumen, EPDM of kunststof.
- Afvoeren en noodoverlopen: verstoppingen door blad en mos, en of het water echt weg kan bij een flinke bui.
- Plasvorming: water dat na een dag nog op het dak staat, wijst op te weinig afschot of doorbuiging.
- Dakranden en opstanden: losse daktrimmen, scheuren in de hoeken en aansluitingen op gevels.
- Doorvoeren en lichtkoepels: kitnaden, manchetten rond leidingen en de staat van koepels.
- Loodwerk: scheuren of losliggende slabben bij schoorstenen en aansluitingen.
- Valbeveiliging: of er ankerpunten, randbeveiliging of een kooiladder is en of die nog in orde lijkt.
Hoe vaak laat u een dakinspectie uitvoeren?
Voor de meeste platte daken is één inspectie per jaar een goed uitgangspunt. Het najaar is een logisch moment: het blad is gevallen, de afvoeren kunnen schoon voordat de winter komt en kleine gebreken zijn nog te herstellen bij droog weer.
Bij oudere dakbedekking, daken met veel installaties of panden met gevoelige functies eronder, zoals archieven of serverruimtes, is een tweede ronde in het voorjaar verstandig. Ook na een zware storm is een extra controle zinvol.
| Situatie | Advies frequentie |
|---|---|
| Plat dak, jonge dakbedekking | 1 keer per jaar, in het najaar |
| Plat dak, ouder dan 15 jaar | 2 keer per jaar, najaar en voorjaar |
| Dak met veel installaties of groendak | 2 keer per jaar |
| Pannendak | Elke 1 tot 2 jaar, en na storm |
| Na een zware storm | Extra controle op randen en losse delen |
Hoe gebruikt u het inspectierapport in uw MJOP?
Een inspectie is pas waardevol als de uitkomst ergens landt. Voor de meeste beheerders is dat het meerjarenonderhoudsplan. Vraag daarom om een indeling die daarop aansluit.
- Direct herstellen: gebreken die binnen korte tijd tot lekkage kunnen leiden.
- Binnen een jaar: slijtage die nu nog geen probleem geeft, maar wel geld kost als u wacht.
- Op termijn: een inschatting van de resterende levensduur, zodat u vervanging kunt begroten.
Zo kunt u per pand kiezen tussen herstellen en vervangen, en de uitgaven spreiden over meerdere jaren. Voor een VvE geeft het rapport bovendien een onderbouwing richting de ledenvergadering.
Waar let u op bij veiligheid en toegang?
Het dak op moeten om te inspecteren betekent werken op hoogte. Volgens het Arbobesluit is er sprake van valgevaar vanaf 2,5 meter hoogte en moet de werkgever dan maatregelen nemen. Op daken speelt ook de afstand tot de dakrand een rol, zie de uitleg op het Arboportaal.
Voor u als eigenaar of beheerder is het praktisch om vooraf te regelen hoe de dakdekker het dak op komt: via een dakluik, een vaste kooiladder of een hoogwerker. Zijn er geen ankerpunten of is de randbeveiliging verouderd, dan hoort dat ook in het rapport. Meer over de mogelijkheden leest u bij valbeveiliging voor bedrijfsdaken.
Welke signalen vragen om een extra inspectie?
Naast de vaste ronde zijn er momenten waarop u niet moet wachten. Een vochtplek op een plafond is het bekendste signaal, maar vaak is het dan al een tijd mis. Water loopt onder de dakbedekking door en komt soms meters verder pas naar binnen.
Let daarom ook op minder zichtbare signalen. Huurders die klagen over een muffe lucht in de bovenste verdieping, plafondplaten met kringen, of een dakrand waar de trim scheef hangt. Ook installateurs die op het dak zijn geweest, laten soms schade achter aan de dakbedekking.
- Vochtplekken of kringen op plafonds op de bovenste verdieping.
- Water uit een spuwer of noodoverloop bij een gewone bui.
- Losse of scheve daktrimmen, zichtbaar vanaf de straat.
- Nieuwe installaties of doorvoeren die door derden zijn geplaatst.
- Een storm met zware windstoten in de regio.
Wat kost uitstel?
Een klein gebrek wordt bij uitstel vaak een groot gebrek. Water dat onder de dakbedekking komt, maakt de isolatie nat. Natte isolatie isoleert slecht en droogt onder een dichte dakbedekking nauwelijks op. Wat begon als een reparatie aan een naad, wordt dan het vervangen van een deel van het dak.
Voor een beheerder speelt ook de huurder mee. Een lekkage in een kantoor of winkel geeft schade aan inventaris en een gesprek dat u liever voorkomt. Een vaste inspectie is daarmee ook een manier om de relatie met huurders goed te houden.
Wanneer schakelt u een dakdekker in voor een inspectie?
Het liefst voordat er iets misgaat. Een inspectie kost weinig tijd en voorkomt dat u in de winter met spoed een dakdekker moet vinden voor een pand vol huurders.
Wij werken voor vastgoedbeheerders, VvE’s en eigenaren van bedrijfspanden in Noord-Holland, Groningen en Drenthe. U krijgt één aanspreekpunt en na de inspectie een overzicht per dak. Moet er iets gebeuren, dan maken we vooraf een offerte met werkomschrijving en een vaste prijs per onderdeel. Meerwerk doen we alleen na uw akkoord.
Meer over onze aanpak voor beheerders leest u op de pagina vastgoed en beheer. Wilt u een inspectie of een onderhoudsronde voor meerdere panden laten plannen, neem dan contact op via zakelijk contact. Op werkdagen bellen we binnen 4 uur terug.
Meer over dit onderwerp
Lees ook NEN 2767 dak: de conditiemeting uitgelegd en Dakonderhoud huurder of verhuurder: wie doet wat bij een bedrijfspand?.
Veelgestelde vragen
Hoe vaak moet een plat dak van een bedrijfspand geïnspecteerd worden?
Eén keer per jaar is een goed uitgangspunt, bij voorkeur in het najaar. Bij oudere dakbedekking of veel installaties op het dak is twee keer per jaar verstandig.
Wat staat er in een goed inspectierapport?
Per gebrek een foto, een korte omschrijving, de urgentie en een advies. Een inschatting van de resterende levensduur helpt bij het meerjarenonderhoudsplan.
Controleert een dakdekker ook de draagconstructie?
Een dakdekker kijkt naar signalen zoals plasvorming en doorbuiging. Voor een oordeel over de constructie zelf schakelt u een constructeur in.
Kan een inspectie gecombineerd worden met klein onderhoud?
Ja, afvoeren schoonmaken en kleine gebreken herstellen gebeurt vaak in dezelfde ronde. Grotere reparaties spreken we eerst met u af.
