Een bouwkundige keuring dak is voor veel kopers een onderdeel van de aankoop van een huis. Het dak is een van de duurste onderdelen van een woning om te vervangen. U wilt dus weten waar u aan toe bent. Maar wat ziet een keurder precies, en wat blijft verborgen? Hieronder leest u hoe het werkt en wanneer u beter nog een stap verder gaat.
Waarom is het dak zo belangrijk bij de aankoop?
Een nieuw pannendak of een nieuwe dakbedekking op een plat dak is een flinke uitgave. Als dat kort na de aankoop nodig blijkt, is dat een tegenvaller. Daarom kijken kopers en hypotheekadviseurs graag naar de staat van het dak.
Daarbij speelt ook de wet. Volgens de Consumentenbond heeft de verkoper een mededelingsplicht. Die moet vertellen welke gebreken bekend zijn. De koper heeft een onderzoeksplicht. Die moet zelf ook kijken naar de staat van het huis. Een bouwkundige keuring helpt u bij dat onderzoek.
Een keuring is wettelijk niet verplicht. Maar een gebrek dat u bij een redelijk onderzoek had kunnen zien, kunt u later lastig op de verkoper verhalen. Hoe het zit aan de kant van de verkoper, leest u in ons artikel over het dak bij de verkoop en de meldplicht.
Waar kijkt de keurder naar bij het dak?
Een bouwkundig keurder bekijkt het hele huis in een paar uur. Het dak is daar een deel van. Meestal gaat het om een visuele inspectie, zonder iets open te maken.
| Onderdeel | Waar de keurder op let |
|---|---|
| Pannen | Gebroken, verschoven of verweerde pannen, mos en aanslag |
| Nok en randen | Losse nokvorsten, scheuren in de specie, windveren en boeidelen |
| Loodwerk | Lood rond schoorsteen, dakkapel en dakramen |
| Goten | Lekkende naden, verzakking, rot in een bakgoot |
| Zolder | Vochtplekken, daglicht tussen de pannen, staat van folie en houtwerk |
| Plat dak | Blazen, scheuren, plassen, dakranden en afvoeren |
| Materiaal | Mogelijk asbest in leien, golfplaten of oude bitumen |
Aan het eind staat in het rapport welke gebreken er zijn, hoe urgent ze zijn en wat herstel ongeveer kost. Die kosten zijn een schatting. Een echte prijs volgt pas uit een offerte.
Wat ziet een bouwkundige keuring dak niet?
Een keurder gaat meestal niet op een schuin dak lopen. Het dak wordt bekeken vanaf de grond, vaak met een verrekijker of een camera op een stok, en vanaf de zolder. Soms wordt een drone gebruikt. Dat geeft een goed beeld van de buitenkant, maar niet van alles.
- Onder de pannen. De staat van de panlatten, de tengels en de folie ziet u alleen op zolder, en daar vaak maar gedeeltelijk.
- Onder de isolatie. Is de zolder afgetimmerd, dan ziet de keurder het dakbeschot en de sporen niet.
- Onder de dakbedekking. Op een plat dak is natte isolatie van buiten vaak niet te zien.
- Kleine lekkages. Bij droog weer zijn die soms nergens zichtbaar.
Een keuring is dus een goede momentopname, maar geen garantie. Staan er vragen of twijfels over het dak in het rapport, neem die dan serieus.
Wanneer is een aparte dakinspectie zinvol?
In sommige gevallen is het verstandig om een dakdekker het dak te laten bekijken, naast de keuring. Bijvoorbeeld als:
- het rapport spreekt van vochtplekken, lekkage of rot hout;
- het dak ouder is dan veertig of vijftig jaar en nooit is vernieuwd;
- er een plat dak is met blazen, scheuren of plassen;
- de keurder het dak niet goed kon bekijken;
- u na de aankoop wilt verbouwen, bijvoorbeeld met een dakkapel of isolatie.
Een dakdekker gaat wel op het dak, met de juiste middelen. Die kan een paar pannen lichten, het loodwerk van dichtbij bekijken en de dakbedekking op een plat dak voelen. Wat er bij zo’n inspectie wordt gecontroleerd, leest u in ons artikel over waar een dakdekker naar kijkt bij een dakinspectie.
Hoe gebruikt u de keuring bij de aankoop?
- Voorbehoud. De Consumentenbond raadt aan om in het koopcontract een voorbehoud op te nemen voor de bouwkundige keuring. Dan kunt u de koop ontbinden als de herstelkosten te hoog blijken.
- Keuring laten doen. Liefst voordat u tekent, en anders binnen de termijn van het voorbehoud.
- Offerte vragen. Staan er kosten voor het dak in het rapport, vraag dan een offerte aan een dakdekker. Dan weet u wat het echt kost.
- Onderhandelen. Met een rapport en een offerte kunt u onderbouwd praten over de prijs of over herstel door de verkoper.
Let op de termijnen. Een voorbehoud voor een keuring loopt vaak maar kort. Plan de keuring en eventuele dakinspectie dus snel.
Waar let u zelf op bij een oud huis?
Bij oudere woningen is het dak vaak de eerste grote post na de aankoop. De pannen zijn soms nog goed, maar de folie ontbreekt of de panlatten zijn op. Isolatie is er vaak niet. Meer over de typische punten leest u in ons artikel over het dak van een oud huis.
Kijk tijdens de bezichtiging zelf ook even op zolder. Neem een zaklamp mee. Let op vlekken op het hout, daglicht tussen de pannen en de geur van vocht. Dat zegt al veel.
Wanneer schakelt u een dakdekker in?
Heeft u de keuring gehad en staat het dak erin als aandachtspunt, vraag dan een dakdekker om mee te kijken. Een prijs op papier helpt u bij het besluit en bij de onderhandeling.
Wij vernieuwen en herstellen pannendaken, platte daken en loodwerk. Stuur ons de foto’s uit het rapport of maak zelf foto’s van het dak en de zolder. Vaak kunnen we op basis daarvan al een prijs geven, per onderdeel op papier. Op werkdagen bellen we u binnen 4 uur terug.
Veelgestelde vragen
Kijkt een bouwkundig keurder op het dak?
Meestal niet op een schuin dak. Het dak wordt bekeken vanaf de grond, vaak met een camera of verrekijker, en vanaf de zolder.
Is een bouwkundige keuring verplicht?
Nee. Maar als koper heeft u een onderzoeksplicht. Een keuring helpt u om die goed in te vullen.
Wat als de keuring problemen met het dak laat zien?
Vraag een offerte aan een dakdekker. Met het rapport en de offerte kunt u onderbouwd onderhandelen of de koop binnen het voorbehoud ontbinden.
Ziet een keurder natte isolatie op een plat dak?
Vaak niet. Van buiten is natte isolatie onder de dakbedekking lastig te zien. Een dakdekker kan het dak van dichtbij controleren.
