Goed dakonderhoud voor een VvE begint niet op het dak, maar bij de planning. Het dak is een gemeenschappelijk deel van het gebouw, dus de vereniging is verantwoordelijk voor de staat ervan. Wie het dakonderhoud van de VvE vooruit plant, voorkomt dat een lekkage ineens de agenda van de ledenvergadering bepaalt.
In dit artikel leest u hoe u het onderhoud van het dak opbouwt: wat er elk jaar gebeurt, wat eens in de paar jaar terugkomt en hoe u dat koppelt aan het MJOP en het reservefonds.
Waarom is dakonderhoud voor een VvE zo belangrijk?
Een dak dat lekt, raakt meestal meerdere appartementen tegelijk. Water zoekt zijn weg langs leidingen en naden en komt vaak op een andere plek binnen dan waar het dak kapot is. Dat maakt herstel duurder dan het probleem zelf.
Daarnaast is de VvE sinds 1 januari 2018 wettelijk verplicht om een reservefonds te hebben dat past bij het verwachte onderhoud. Sinds 2021 moet dat fonds ook echt op orde zijn. Het dak is in veel complexen een van de grootste posten in dat onderhoud. Een goede planning zorgt dat de reservering klopt met wat er werkelijk nodig is.
Hoe ziet een onderhoudsplanning voor het dak eruit?
Een praktische planning voor het dakonderhoud van een VvE bestaat uit drie lagen. Elke laag heeft een eigen ritme en een eigen budget.
| Wat | Hoe vaak | Wat er gebeurt |
|---|---|---|
| Inspectie en schoonmaken | 1 tot 2 keer per jaar | Afvoeren, goten en kiezels vrijmaken, naden, aansluitingen en dakranden bekijken, foto’s maken |
| Klein herstel | Direct na de inspectie | Losse naden dichtmaken, kitwerk en loodwerk herstellen, beschadigde pannen vervangen |
| Groot onderhoud | Volgens het MJOP | Dakbedekking vernieuwen, isoleren, dakranden en boeidelen vervangen |
Het voorjaar en het najaar zijn de logische momenten voor een inspectie. In het najaar haalt u bladeren en vuil uit de afvoeren voor de winter. In het voorjaar ziet u wat vorst en storm hebben gedaan.
Wat kijkt een dakdekker na bij een inspectie?
- Dakafvoeren, noodoverlopen en goten: zijn ze vrij en goed aangesloten?
- De dakbedekking: blaasvorming, scheuren, losse naden of plekken waar water blijft staan.
- Aansluitingen bij opstanden, lichtkoepels, installaties en doorvoeren.
- Dakranden, daktrimmen en loodwerk.
- Bij een pannendak: gebroken of verschoven pannen, nokvorsten en de staat van de goten.
- Voorzieningen voor veilig werken, zoals ankerpunten, randbeveiliging en de ladder naar het dak.
Vraag om een kort verslag met foto’s per onderdeel. Dat geeft het bestuur iets tastbaars voor de ledenvergadering en het helpt bij het bijstellen van het MJOP.
Hoe koppelt u dakonderhoud aan het MJOP?
Het meerjarenonderhoudsplan beschrijft welk onderhoud er de komende 10 jaar nodig is, wanneer en wat het ongeveer kost. Volgens VvE Belang mag het plan niet ouder zijn dan vijf jaar. Het dak hoort daarin als apart onderdeel met een eigen levensduur en een eigen moment van vervanging.
De inspecties uit de jaarlijkse planning zijn de beste bron om het MJOP actueel te houden. Blijkt de dakbedekking in betere staat dan verwacht, dan schuift de vervanging op. Zijn er al veel reparaties geweest, dan kan het slimmer zijn om eerder te vervangen dan te blijven herstellen. Meer daarover leest u op onze pagina over dakwerk voor VvE’s.
Wat kost dakonderhoud voor een VvE?
De kosten hangen sterk af van het type dak, de grootte, de bereikbaarheid en de staat waarin het verkeert. Een klein plat dak met een vaste ladder is sneller geïnspecteerd dan een groot complex waar een hoogwerker of steiger nodig is.
Voor het reservefonds geldt een wettelijke ondergrens. Heeft de VvE geen MJOP, dan moet de vereniging jaarlijks minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren. De herbouwwaarde staat op het polisblad van de opstalverzekering. Met een goed MJOP kan de reservering beter aansluiten bij het werkelijke onderhoud, ook aan het dak.
Wij geven een vaste prijs vooraf, per onderdeel op papier. Vaak kan dat al op basis van foto’s van het dak. Meerwerk voeren we alleen uit na akkoord van het bestuur.
Wie beslist over dakonderhoud binnen de VvE?
Het bestuur voert het dagelijks onderhoud uit binnen de begroting die de ledenvergadering heeft vastgesteld. Groot onderhoud en uitgaven buiten de begroting gaan doorgaans langs de vergadering. Welke meerderheid nodig is, staat in de splitsingsakte en het bijbehorende reglement. Check die stukken voordat u een voorstel op de agenda zet.
Een paar tips die het besluit makkelijker maken:
- Leg de inspectiefoto’s bij het voorstel, zodat leden zien waar het om gaat.
- Vraag een offerte met werkomschrijving per onderdeel, zodat keuzes zichtbaar zijn.
- Laat zien hoe het werk past binnen het MJOP en het reservefonds.
Welke fouten ziet u vaak bij dakonderhoud in een VvE?
In veel complexen gaat het dakonderhoud niet mis door onwil, maar doordat niemand zich eigenaar voelt van het dak. Het is uit het zicht, en zolang het niet lekt, staat het niet op de agenda. Een paar patronen komen vaak terug.
- Alleen reageren op lekkages. Dan betaalt de VvE vaak zowel het herstel als de gevolgschade, terwijl een verstopte afvoer met een inspectie was gevonden.
- Geen vaste partij. Elke keer een andere dakdekker betekent dat niemand de geschiedenis van het dak kent.
- Geen dossier. Zonder verslagen en foto’s is bij een bestuurswissel niet meer terug te vinden wat er is gedaan.
- Een verouderd MJOP. Als de planning niet meer klopt met de staat van het dak, klopt de reservering ook niet.
- Veiligheid vergeten. Zonder ankerpunten, randbeveiliging of een veilige ladder is elke inspectie duurder, omdat er iets tijdelijks moet worden opgebouwd.
Een eenvoudige oplossing is een vast dakdossier. Daarin bewaart het bestuur de inspectieverslagen, facturen van herstel, garantiebewijzen en de gegevens van de dakbedekking. Zo kan ook een nieuw bestuur direct zien waar het dak staat.
Afspraken met bewoners
Bewoners zijn vaak de eersten die iets merken, zoals een vochtplek op het plafond of water dat na een bui op het dakterras blijft staan. Leg daarom vast bij wie ze dat melden. Een korte melding met een foto is vaak genoeg om een dakdekker te laten kijken voordat het probleem groter wordt.
Spreek ook af wie het dak op mag. Bewoners die zelf afvoeren gaan schoonmaken, lopen risico en kunnen de dakbedekking beschadigen. Het onderhoud hoort bij een vakbedrijf dat veilig op het dak kan werken.
Wanneer schakelt u een dakdekker in?
Voor de jaarlijkse inspectie en het klein herstel is een vaste dakdekker handig: die kent het dak en ziet sneller wat er veranderd is. Bij twijfel over de staat van de dakbedekking, na een storm of bij vochtplekken in een bovenste appartement is het verstandig om meteen te laten kijken.
Wij werken voor VvE’s, vastgoedbeheerders en bedrijfspanden in Noord-Holland, Groningen en Drenthe. U krijgt een offerte met werkomschrijving vooraf en één aanspreekpunt. De uitvoering stemmen we af op het gebruik van het gebouw, zodat bewoners zo min mogelijk last hebben. Kijk ook bij lekkage en herstel of neem direct contact op.
Meer over dit onderwerp
Lees ook Een dakonderhoudscontract: wat erin staat en wat het oplevert en Ankerpunten keuren: hoe vaak en door wie.
Veelgestelde vragen
Hoe vaak moet een VvE het dak laten inspecteren?
Een of twee keer per jaar is een goed ritme, bij voorkeur in het voorjaar en het najaar. Na een zware storm is een extra controle verstandig.
Is een VvE verplicht om voor dakonderhoud te reserveren?
Ja. Sinds de Wet verbetering functioneren VvE’s moet elke VvE een reservefonds hebben, gebaseerd op een MJOP of op minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar.
Wie betaalt het onderhoud van het dak?
Het dak is in de meeste splitsingsaktes een gemeenschappelijk deel. Dan betaalt de VvE het onderhoud uit de gezamenlijke bijdragen. De splitsingsakte is leidend.
Kan een dakdekker een prijs geven op basis van foto's?
Vaak wel. Wij kunnen op basis van foto’s vaak al een vaste prijs per onderdeel geven, en komen kijken als dat nodig is.
