Een dakterras in een VvE leidt vaak tot de vraag wie waarvoor betaalt. De eigenaar gebruikt het terras. Het dak eronder beschermt het hele gebouw. Als er onderhoud nodig is of als het lekt, wordt die grens ineens belangrijk.
Hieronder leest u hoe de verdeling meestal werkt, wat er vaak misgaat en welke afspraken u beter vooraf maakt.
Is een dakterras van de VvE of van de eigenaar?
Dat staat in de splitsingsakte en op de splitsingstekening. Die stukken leggen vast wat privé is en wat gemeenschappelijk. De hoofdregel is eenvoudig: wat niet als privégedeelte is omschreven, is gemeenschappelijk.
Het dak zelf staat zelden als privé omschreven. Een dakterras is dan meestal een stuk gemeenschappelijk dak waarop een eigenaar een recht van gebruik heeft. Soms is dat gebruik geregeld in de akte, soms alleen afgesproken in een vergadering.
Een rechter heeft eens bepaald dat een dakterras dat jarenlang door één eigenaar werd gebruikt, toch van alle eigenaren was. Het stond in de akte als gemeenschappelijk dak. Het gebruik veranderde daar niets aan.
Wie betaalt het onderhoud van de dakbedekking?
Ook als het terras privé is, ligt de dakbedekking eronder vaak in het gemeenschappelijke deel. Die beschermt immers het gebouw en de appartementen eronder. Het onderhoud daarvan betaalt de VvE dan uit de gezamenlijke bijdragen.
De afwerking op het terras is een ander verhaal. Tegels, vlonders, bloembakken en meubels zijn meestal van de gebruiker. Dat leidt tot een verdeling als deze:
| Onderdeel | Vaak voor rekening van | Let op |
|---|---|---|
| Dakbedekking en isolatie | VvE | Gemeenschappelijk, tenzij de akte anders bepaalt |
| Dakafvoer en noodoverloop | VvE | Voert vaak ook water af van andere dakdelen |
| Tegels, tegeldragers en vlonders | Gebruiker | Moeten eraf bij herstel van de dakbedekking |
| Bloembakken en meubilair | Gebruiker | Extra gewicht op het dak, vraag vooraf toestemming |
| Hekwerk en balustrade | Verschilt | Staat soms in de akte, soms in een besluit van de vergadering |
Dit is een veelvoorkomende verdeling, geen regel. De splitsingsakte en het reglement zijn altijd leidend.
Wat gebeurt er als het dakterras lekt?
Lekkage onder een dakterras is lastig te vinden. Het water loopt onder de tegels door en komt soms meters verderop binnen. Vaak moet een deel van de tegels eraf voordat de dakdekker kan zien waar het misgaat.
Wie de kosten draagt, hangt af van de oorzaak. Is de dakbedekking versleten, dan ligt het meestal bij de VvE. Heeft de gebruiker iets geboord of een bloembak zonder bescherming neergezet, dan kan dat anders liggen. In ons artikel over wie betaalt bij lekkage in een VvE leest u hoe dat werkt.
Leg na elke lekkage vast wat de oorzaak was en wat er is hersteld. Bij een volgende melding weet het bestuur dan waar het eerder misging. Dat scheelt zoekwerk en discussie over de kosten.
Hoe een dakdekker een lek onder een terras opspoort en herstelt, leest u in ons artikel over lekkage onder een dakterras.
Mag een eigenaar zelf een dakterras aanleggen?
Niet zonder toestemming van de VvE. Een nieuw terras verandert het gebruik van een gemeenschappelijk deel. Ook zijn er technische vragen.
- Kan de dakconstructie het extra gewicht dragen?
- Blijft de dakbedekking heel onder de tegels en dragers?
- Blijven de afvoeren en noodoverlopen bereikbaar?
- Is er een veilige afscheiding langs de dakrand?
- Is er een omgevingsvergunning nodig voor het hekwerk of de toegang?
Voor de vergunning kijkt u in het Omgevingsloket of vraagt u het na bij de gemeente. Voor de toestemming van de VvE geldt hetzelfde als bij andere wijzigingen aan het dak. In ons artikel over toestemming van de VvE voor een dakkapel leest u hoe dat meestal gaat.
Welke afspraken legt u vast?
Veel discussie ontstaat omdat afspraken nooit op papier zijn gezet. Een gebruiksovereenkomst tussen de VvE en de gebruiker van het terras voorkomt dat.
- Wie het terras mag gebruiken, en of dat recht bij verkoop overgaat.
- Wat de gebruiker onderhoudt en wat de VvE onderhoudt.
- Dat de VvE en de dakdekker toegang hebben voor onderhoud en herstel.
- Wie betaalt voor het verwijderen en terugleggen van tegels en vlonders.
- Welk gewicht op het terras mag staan, zoals plantenbakken en een bubbelbad.
- Dat boren en bevestigen in de dakbedekking niet is toegestaan.
De toegang is een belangrijk punt. Ook bij een privé terras moet de VvE bij de gemeenschappelijke delen kunnen voor noodzakelijk onderhoud.
Hoe houdt u het dak onder een terras in goede staat?
De dakbedekking onder een terras is uit het zicht. Daardoor wordt ze vaak vergeten. Een paar gewoontes helpen.
Houd de afvoer vrij van blad en vuil. Laat bij de jaarlijkse inspectie een paar tegels optillen rond de afvoer en de randen. Let op plassen die na een bui blijven staan. En plan de vervanging van de dakbedekking samen met de gebruiker, zodat de tegels in één keer weg kunnen.
Een beschermlaag onder de tegeldragers helpt ook. Die voorkomt dat de dragers in de dakbedekking drukken. Bij een nieuw terras of bij vervanging van de dakbedekking is dat een klein extra onderdeel met veel effect.
Wanneer schakelt u een dakdekker in?
Bij vocht in het plafond onder een terras, bij plassen die blijven staan en bij plannen voor een nieuw terras. Ook als de dakbedekking onder de tegels oud is, loont een opname voordat er iets lekt.
Wij werken voor VvE’s en beheerders in Noord-Holland, Groningen en Drenthe. U krijgt een offerte met werkomschrijving vooraf en één aanspreekpunt. In de offerte staat ook wat er met de tegels en vlonders gebeurt. Meer leest u op de pagina over dakwerk voor VvE’s.
Veelgestelde vragen
Is een dakterras in een VvE privé?
Dat bepaalt de splitsingsakte. Het dak staat daar meestal als gemeenschappelijk in. Een eigenaar heeft dan een gebruiksrecht, maar het dak blijft van de VvE.
Wie betaalt nieuwe dakbedekking onder een dakterras?
Meestal de VvE, omdat de dakbedekking het gebouw beschermt en gemeenschappelijk is. Tegels en vlonders zijn vaak voor de gebruiker. De akte is leidend.
Moet de gebruiker de tegels weghalen bij dakwerk?
Dat hangt af van de afspraken. Leg vooraf vast wie het verwijderen en terugleggen van tegels en vlonders betaalt.
Mag de VvE op een privé dakterras komen?
Ja, voor noodzakelijk onderhoud aan gemeenschappelijke delen, zoals de dakbedekking en de afvoer, moet de VvE toegang hebben.
