Bij een lekkage in een appartementencomplex is de eerste vraag vaak: wie betaalt dit? Bij een lekkage in een VvE hangt het antwoord op de vraag wie betaalt af van twee dingen: waar de oorzaak zit en wat de splitsingsakte zegt over dat deel van het gebouw.
Hieronder leest u hoe de verdeling meestal werkt, wat de rol van de verzekering is en wat het bestuur direct kan doen als er water binnenkomt.
Wie betaalt bij lekkage in een VvE: de hoofdregel
De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud en herstel van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. In de meeste splitsingsaktes horen daar het dak, de gevels, de fundering en de gezamenlijke leidingen bij. Zit de oorzaak van de lekkage daar, dan betaalt de VvE het herstel uit de gezamenlijke middelen.
Zit de oorzaak in een privédeel, bijvoorbeeld een lekkende leiding of een kapotte kraan binnen één appartement, dan ligt de verantwoordelijkheid bij de eigenaar van dat appartement.
| Oorzaak | Wie herstelt | Toelichting |
|---|---|---|
| Lekkend dak of dakrand | VvE | Het dak is meestal gemeenschappelijk |
| Verstopte dakafvoer of goot | VvE | Onderdeel van het dak en het afvoersysteem |
| Lekkende gevel of voeg | VvE | Gevels zijn meestal gemeenschappelijk |
| Leiding binnen een appartement | Eigenaar | Privédeel, tenzij de akte anders bepaalt |
| Dakterras of balkon | Afhankelijk van de akte | Soms privé in gebruik, maar constructief gemeenschappelijk |
Deze tabel is een algemene lijn. De splitsingsakte en het reglement zijn altijd leidend.
Wat zegt de splitsingsakte?
De splitsingsakte beschrijft welke delen privé zijn en welke gemeenschappelijk. Het reglement, vaak een modelreglement van een bepaald jaar, regelt de verdeling van kosten en de besluitvorming. Twijfelgevallen zijn er vooral bij dakterrassen, balkons en dakkapellen: het gebruik is privé, maar de dakbedekking eronder kan gemeenschappelijk zijn.
Zoek de akte op bij de beheerder of vraag die op bij het Kadaster. Leg de relevante artikelen bij het dossier, zodat de discussie over de verdeling op feiten rust.
Wie betaalt de gevolgschade in het appartement?
Herstel van de oorzaak en vergoeding van de schade zijn twee verschillende dingen. Komt de lekkage door een gebrek aan het dak, dan herstelt de VvE het dak. Voor de schade aan plafonds, wanden en inboedel in een appartement kijkt u eerst naar de verzekeringen:
- De opstalverzekering van de VvE dekt vaak schade aan het gebouw, afhankelijk van de voorwaarden.
- De inboedelverzekering van de bewoner dekt vaak schade aan spullen.
- Achterstallig onderhoud is een veelvoorkomende uitsluiting. Een VvE die het dak structureel verwaarloost, kan aansprakelijk zijn voor de schade.
Dat laatste is een goede reden om het dakonderhoud vast te leggen in het MJOP en inspecties te documenteren. Lees daarover ook onze pagina over dakwerk voor VvE’s.
Wat doet het bestuur direct bij een daklekkage?
- Schade beperken. Laat bewoners water opvangen en elektra in de buurt van het lek uitschakelen als dat nodig is.
- Vastleggen. Maak foto’s van de schade binnen en, als het veilig kan, van het dak.
- Dakdekker inschakelen. Laat de oorzaak vaststellen en een tijdelijke of definitieve reparatie uitvoeren.
- Verzekeraar melden. Meld de schade zo snel mogelijk bij de opstalverzekeraar.
- Bewoners informeren. Laat weten wat er gebeurt en wie het aanspreekpunt is.
Een verslag van de dakdekker met de oorzaak en foto’s helpt bij de schadeafhandeling. Vraag daar uitdrukkelijk om.
Hoe voorkomt de VvE discussies over lekkages?
De meeste discussies ontstaan als de oorzaak onduidelijk is of als onderhoud is uitgesteld. Met een paar vaste afspraken voorkomt het bestuur veel gedoe:
- Laat het dak een of twee keer per jaar inspecteren en bewaar de verslagen.
- Leg in het huishoudelijk reglement vast wie een lekkage meldt en wie de dakdekker belt.
- Houd het MJOP actueel, zodat groot onderhoud op tijd gebeurt.
Welke uitzonderingen en grijze gebieden zijn er?
De hoofdregel is helder, maar in de praktijk zijn er situaties waarin de verdeling minder vanzelfsprekend is. Het is goed om die vooraf te kennen, zodat het bestuur niet pas na een lekkage in de akte gaat zoeken.
Dakterrassen en balkons
Een dakterras ligt vaak op het dak van de woning eronder. De tegels en het meubilair zijn meestal van de bewoner, maar de dakbedekking eronder kan gemeenschappelijk zijn. Soms legt de splitsingsakte het onderhoud van de bovenlaag bij de gebruiker en het onderhoud van de dakbedekking bij de VvE. Lees dat na voordat er een discussie ontstaat.
Zelf aangebrachte voorzieningen
Heeft een eigenaar zelf iets op het dak laten plaatsen, zoals een airco-unit, een schotel of een dakraam, dan kan de lekkage bij die doorvoer ontstaan. In dat geval kan de VvE het herstel mogelijk bij die eigenaar neerleggen. Het helpt als in het huishoudelijk reglement staat dat zulke voorzieningen alleen na toestemming mogen worden aangebracht.
Achterstallig onderhoud
Als de VvE het dak jarenlang niet heeft onderhouden en er daardoor schade ontstaat, kan de vereniging aansprakelijk zijn voor de schade in een appartement. Een verzekeraar kan schade door achterstallig onderhoud bovendien uitsluiten. Inspectieverslagen laten zien dat de VvE haar onderhoudsplicht serieus neemt.
Onduidelijke oorzaak
Soms is niet direct duidelijk of het water van het dak, de gevel of een leiding komt. Laat de oorzaak dan eerst vaststellen voordat de kosten worden verdeeld. Een verslag van een dakdekker met foto’s geeft een feitelijke basis voor die verdeling.
Wanneer schakelt u een dakdekker in?
Bij elke lekkage die mogelijk van het dak komt, en liefst dezelfde dag. Hoe langer water binnenkomt, hoe groter de gevolgschade en hoe lastiger de discussie met de verzekeraar.
Wij verhelpen lekkages en voeren herstel uit voor VvE’s in Noord-Holland, Groningen en Drenthe. Op werkdagen bellen we binnen 4 uur terug. U krijgt een verslag met de oorzaak en een vaste prijs voor het herstel. Neem contact op of stuur foto’s via WhatsApp naar 06 30 66 81 66.
Meer over dit onderwerp
Lees ook Daklekkage huurwoning: wie regelt het herstel? en Dakterras VvE: wie onderhoudt de dakbedekking?.
Veelgestelde vragen
Wie betaalt een daklekkage in een appartementencomplex?
Meestal de VvE, omdat het dak in de meeste splitsingsaktes een gemeenschappelijk deel is. De splitsingsakte is leidend.
Wie betaalt de schade aan mijn plafond door een lekkend dak?
Dat hangt af van de verzekeringen. Vaak dekt de opstalverzekering van de VvE de schade aan het gebouw en de inboedelverzekering de schade aan spullen.
Is een dakterras privé of gemeenschappelijk?
Dat verschilt per complex. Het gebruik is vaak privé, maar de dakbedekking en constructie eronder kunnen gemeenschappelijk zijn. Kijk in de splitsingsakte.
Hoe snel komt een dakdekker bij een lekkage?
Wij bellen op werkdagen binnen 4 uur terug en plannen het herstel zo snel mogelijk, vaak eerst met een tijdelijke oplossing.
