Het meerjarenonderhoudsplan is het financiële kompas van een VvE. Het dak is daarin vaak een van de grootste posten. Een goed uitgewerkt MJOP voor het dak voorkomt dat het reservefonds tekortschiet op het moment dat de dakbedekking op is.
Hieronder leest u wat er in het MJOP over het dak hoort te staan, welke wettelijke eisen er gelden en hoe u de planning actueel houdt.
Wat is een MJOP en is het verplicht?
Een MJOP beschrijft welk onderhoud er de komende jaren nodig is aan het gebouw, wanneer dat gebeurt en wat het ongeveer kost. Volgens de Rijksoverheid kijkt het plan 10 jaar vooruit.
Sinds 1 januari 2018 geldt de Wet verbetering functioneren VvE’s. Sindsdien moet elke VvE jaarlijks geld reserveren voor groot onderhoud, en sinds 2021 moet dat reservefonds op orde zijn. De VvE kiest daarbij tussen twee routes:
- een reservering op basis van een MJOP dat minstens 10 jaar vooruitkijkt;
- zonder MJOP jaarlijks minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw.
Met een meerderheid van 80 procent van de stemmen kan de vergadering besluiten om minder of niet te reserveren. Een MJOP is dus niet in alle gevallen verplicht, maar het is wel de meest nauwkeurige manier om de reservering te bepalen.
Hoe staat het dak in het MJOP?
Een goed MJOP splitst het dak op in onderdelen, omdat die niet allemaal even lang meegaan. Zo kan elk onderdeel op het juiste moment worden vervangen.
| Onderdeel | Wat er in het MJOP staat |
|---|---|
| Dakbedekking | Type (bitumen, EPDM, kunststof of pannen), jaar van aanleg, verwacht jaar van vervanging |
| Isolatie | Aanwezig of niet, dikte en isolatiewaarde, plan om te verbeteren |
| Dakranden en daktrimmen | Staat en moment van vervanging |
| Afvoeren en goten | Reiniging per jaar, vervanging op termijn |
| Loodwerk en aansluitingen | Controle en herstel |
| Veiligheidsvoorzieningen | Ankerpunten, randbeveiliging, ladder: keuring en vervanging |
Voor bitumen dakbedekking noemen landelijke bronnen vaak een levensduur van 25 tot 40 jaar, afhankelijk van het type, de uitvoering en het onderhoud. Dat is een gemiddelde. De werkelijke staat bepaalt wanneer vervanging nodig is.
Hoe houdt u het MJOP voor het dak actueel?
Een MJOP is geen document dat u eenmalig opstelt. De levensduur op papier en de staat van het dak lopen in de praktijk vaak uiteen. Een vaste inspectie per jaar is daarom de basis.
- Laat het dak een of twee keer per jaar inspecteren en vraag om foto’s per onderdeel.
- Vergelijk de bevindingen met de planning in het MJOP.
- Schuif het moment van vervanging op of naar voren als de staat daar aanleiding toe geeft.
- Pas de kostenraming aan op actuele prijzen.
- Laat het MJOP minstens eens per vijf jaar opnieuw vaststellen.
Zo sluit het reservefonds beter aan op wat er werkelijk nodig is. Meer over het plannen van het onderhoud leest u op onze pagina over dakwerk voor VvE’s.
Welke kosten neemt u voor het dak op in het MJOP?
Het MJOP moet realistische bedragen bevatten. Neem niet alleen de dakbedekking mee, maar ook de posten die bij vervanging vaak vergeten worden:
- het verwijderen en afvoeren van de oude dakbedekking;
- isolatie, als het dak bij vervanging wordt verduurzaamd;
- het aanpassen van dakranden, opstanden en afvoeren;
- veiligheidsvoorzieningen zoals ankerpunten of randbeveiliging;
- steigers, hoogwerker of kraan, afhankelijk van de bereikbaarheid.
Voor landelijke indicaties kunt u uitgaan van openbare prijsoverzichten, maar een offerte op basis van het eigen dak is betrouwbaarder. Wij geven een vaste prijs vooraf, per onderdeel op papier. Vaak kan dat al op basis van foto’s.
MJOP en verduurzaming van het dak
Steeds meer VvE’s nemen verduurzaming op in het MJOP. Voor het dak betekent dat meestal: isoleren op het moment dat de dakbedekking toch vervangen wordt. Die combinatie is voordeliger dan twee keer het dak openmaken.
Via de SVVE van RVO kunnen VvE’s in 2026 subsidie aanvragen voor dakisolatie en voor verduurzamingsadvies. Check de actuele voorwaarden bij RVO.
Wie stelt het MJOP voor het dak op?
Een MJOP wordt vaak opgesteld door een beheerder of een gespecialiseerd bureau dat het hele gebouw beoordeelt: gevels, kozijnen, installaties, trappenhuizen en het dak. Voor het dak is het waardevol als die beoordeling wordt aangevuld met de blik van een dakdekker. Die kan beter inschatten hoe de dakbedekking er onder de oppervlakte voor staat.
Een paar dingen die een dakdekker kan toevoegen aan het MJOP:
- de werkelijke staat van naden, aansluitingen en dakranden, niet alleen het aanlegjaar;
- of de isolatie droog is, bijvoorbeeld door op een paar plekken te controleren;
- welke onderdelen apart kunnen worden vervangen en welke beter samen;
- wat er nodig is om het dak veilig te onderhouden;
- een realistische kostenraming op basis van het eigen dak.
Het MJOP vaststellen in de vergadering
Het MJOP wordt vastgesteld door de ledenvergadering. Dat is ook het moment om de reservering voor de komende jaren te bepalen. Licht in de vergadering toe welke grote posten er voor het dak aankomen en in welk jaar. Leden die zien dat de dakbedekking over zes jaar vervangen moet worden, begrijpen beter waarom de bijdrage nu omhoog gaat.
Als het MJOP en de werkelijkheid uit elkaar lopen
Soms blijkt bij een inspectie dat het dak eerder aan vervanging toe is dan het MJOP aangeeft. Dan is het verstandig om niet te wachten tot de volgende actualisatie, maar het bestuur direct te informeren. Vroeg bijsturen voorkomt dat er later een grote extra bijdrage nodig is.
Wanneer schakelt u een dakdekker in?
Bij het opstellen of bijwerken van het MJOP is een actuele beoordeling van het dak waardevol. Een dakdekker ziet wat de werkelijke staat is en kan inschatten hoe lang de dakbedekking nog meegaat.
Wij inspecteren en onderhouden daken van VvE’s en vastgoedbeheerders in Noord-Holland, Groningen en Drenthe. U krijgt een verslag met foto’s en een offerte met werkomschrijving, en één aanspreekpunt. Vraag via zakelijk contact een inspectie aan.
Meer over dit onderwerp
Lees ook NEN 2767 dak: de conditiemeting uitgelegd en Reservefonds VvE dak: hoeveel is genoeg?.
Veelgestelde vragen
Is een MJOP verplicht voor een VvE?
Niet in alle gevallen. De VvE moet reserveren op basis van een MJOP of minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar. Met 80 procent van de stemmen kan de vergadering afwijken.
Hoe ver kijkt een MJOP vooruit?
Minstens 10 jaar. Het plan moet regelmatig opnieuw worden vastgesteld, volgens VvE Belang minstens eens per vijf jaar.
Hoe lang gaat een bitumen dak mee in het MJOP?
Landelijke bronnen noemen vaak 25 tot 40 jaar, afhankelijk van type, uitvoering en onderhoud. De werkelijke staat bepaalt het moment van vervanging.
Horen ankerpunten en randbeveiliging in het MJOP?
Ja, het is verstandig om keuring en vervanging van veiligheidsvoorzieningen op het dak mee te nemen als onderdeel van het dakonderhoud.
