Het reservefonds van een VvE is bedoeld voor groot onderhoud. Het dak is daarin vaak een van de grootste posten. Toch is de vraag hoeveel er voor het dak opzij moet, lastig te beantwoorden zonder te weten in welke staat het dak is.
Hieronder leest u wat de wet vraagt, hoe u het bedrag voor het dak bepaalt en hoe u een tekort voorkomt.
Wat zegt de wet over het reservefonds van een VvE?
Sinds 1 januari 2018 geldt de Wet verbetering functioneren VvE’s. Na een overgangstermijn geldt die sinds 2021 voor alle VvE’s. Elke VvE moet jaarlijks geld reserveren voor groot onderhoud.
Er zijn twee routes. De VvE maakt een meerjarenonderhoudsplan, een MJOP, en reserveert wat daaruit volgt. Of de VvE reserveert elk jaar minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde. Die waarde staat op het polisblad van de opstalverzekering.
- Het MJOP beschrijft het onderhoud voor de komende 10 jaar.
- Het MJOP mag niet ouder zijn dan 5 jaar.
- Het geld staat op een aparte rekening.
- De vergadering kan met 80 procent van de stemmen besluiten om minder te reserveren.
Die laatste mogelijkheid betekent niet dat het onderhoud minder wordt. De eigenaren betalen het dan direct als het werk nodig is.
Waarom zegt 0,5 procent weinig over het dak?
Het percentage is een wettelijke ondergrens voor VvE’s zonder MJOP. Het houdt geen rekening met het gebouw. Een complex met een nieuw dak en een complex met een dak aan het eind van zijn levensduur reserveren hetzelfde.
In het eerste geval is dat misschien ruim. In het tweede geval is het bijna zeker te weinig. Dan komt de VvE bij de vervanging voor een extra bijdrage te staan. Dat is precies wat de wet wil voorkomen.
Daarom is een MJOP met een goede inschatting van het dak de betere route. Hoe het dak daarin een plek krijgt, leest u in ons artikel over het dak in het MJOP.
Hoeveel reserveert u voor het dak?
Er is geen vast bedrag per m2 dat voor elk dak klopt. Het bedrag volgt uit drie vragen.
- Wat moet er gebeuren? Alleen een nieuwe dakbedekking, of ook isolatie, dakranden en loodwerk?
- Wat kost dat naar verwachting? Op basis van een prijsopgave of een raming per onderdeel.
- Wanneer is het nodig? Op basis van de staat van het dak, niet alleen op basis van de leeftijd.
Deel de verwachte kosten door het aantal jaren tot de vervanging. Dat is het bedrag dat u per jaar voor het dak opzij zet. Houd daarbij rekening met prijsstijging tot het moment van uitvoering.
Wat hoort in de dakpost van het MJOP?
| Post | Voorbeeld | Ritme |
|---|---|---|
| Inspectie en schoonmaken | Afvoeren, goten, naden bekijken | Jaarlijks |
| Klein herstel | Kitwerk, naden, losse pannen | Jaarlijks, klein budget |
| Deelvervanging | Dakranden, loodwerk, lichtkoepels | Volgens de staat |
| Vervanging dakbedekking | Nieuwe laag, eventueel met isolatie | Eens in de levensduur |
| Veiligheid | Ankerpunten, randbeveiliging, dakladder | Aanleg en periodieke keuring |
Hoe houdt u de dakpost actueel?
Een MJOP is een inschatting. De werkelijke staat van het dak kan beter of slechter zijn. Een jaarlijkse inspectie en een conditiemeting om de paar jaar houden de inschatting eerlijk.
Blijkt de dakbedekking in betere staat dan verwacht, dan schuift de vervanging op en daalt de jaarlijkse reservering. Zijn er veel reparaties, dan komt vervanging eerder in beeld. Hoe u de staat meetbaar maakt, leest u in ons artikel over de NEN 2767 conditiemeting van het dak.
Isolatie meenemen
Als de dakbedekking toch vervangen wordt, is dat een logisch moment om te isoleren. Dat maakt de post groter, maar het werk hoeft dan maar een keer. VvE’s kunnen voor isolatie subsidie aanvragen via de SVVE van RVO. Check de actuele voorwaarden bij RVO voordat u de begroting vaststelt.
Wat doet u als het fonds te klein is?
Dat komt vaker voor dan u denkt. Er zijn een paar opties, en die hangen af van de situatie.
- Een extra bijdrage van de eigenaren, op basis van een besluit van de vergadering.
- Een lening voor de VvE. Sinds de wet uit 2018 mag een VvE lenen.
- Het werk in fases uitvoeren, als het dak dat toelaat.
- Gericht herstel om tijd te winnen, als de dakdekker dat verantwoord vindt.
Welke keuze u ook maakt, leg het voorstel met onderbouwing voor aan de vergadering. In ons artikel over het besluit over een offerte voor dakrenovatie in de VvE leest u hoe u dat voorbereidt.
Welke fouten ziet u vaak bij de dakpost?
In veel MJOP’s is de dakpost overgenomen uit een oud plan. Het bedrag is nooit bijgesteld. Ook de oppervlakte klopt soms niet, omdat een bijgebouw of een lager dakdeel is vergeten.
- Alleen de dakbedekking begroot, niet de dakranden, het loodwerk en de afvoeren.
- Geen rekening gehouden met steigers, hoogwerkers of een kraan.
- Geen budget voor veilig werken, zoals randbeveiliging tijdens de uitvoering.
- Vervanging gepland op leeftijd, zonder te kijken naar de werkelijke staat.
Laat de dakpost daarom bij elke herziening van het MJOP opnieuw beoordelen. Dat kost weinig en voorkomt een tekort op het moment dat het dak aan de beurt is.
Wanneer schakelt u een dakdekker in?
Bij het opstellen of bijwerken van het MJOP. Een dakdekker kan de staat van het dak inschatten en per onderdeel aangeven wat er nodig is. Dat maakt de dakpost realistischer.
Wij werken voor VvE’s en beheerders in Noord-Holland, Groningen en Drenthe. U krijgt een vaste prijs vooraf, per onderdeel op papier, en één aanspreekpunt. Vaak kan de prijs al op basis van foto’s van het dak. Bij een volledig nieuwe dakbedekking geven we 10 jaar garantie op de waterdichtheid. Meer leest u op de pagina over dakwerk voor VvE’s.
Veelgestelde vragen
Hoeveel moet een VvE reserveren voor het dak?
Dat volgt uit het MJOP: de verwachte kosten gedeeld door het aantal jaren tot vervanging. Zonder MJOP geldt als ondergrens 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar voor al het groot onderhoud.
Is een MJOP verplicht voor een VvE?
Niet verplicht, maar zonder MJOP moet de VvE minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar reserveren. Een MJOP mag niet ouder zijn dan vijf jaar.
Kan een VvE besluiten minder te reserveren?
Ja, met 80 procent van de stemmen in de vergadering. De eigenaren betalen het onderhoud dan direct als het nodig is.
Waar vind ik de herbouwwaarde van het gebouw?
Op het polisblad van de opstalverzekering van de VvE.
